当日に契約書を手渡されて、それを取引主任者が説明したとしても、その場では容易に理解できるはずがないのです。
チェックする事項はいっぱいあります。
物件そのものの表記に間違いがないかから始まって、たとえば、〝ローン特約条項〟(融資が下りなければ契約を白紙に戻す約束)がきちんと盛り込まれているか、〝買換えの停止条件〟を付けたならそれが明記されているかなど、隅から隅まで目を通して納得する必要があります。
もし疑問があれば、双方が協議したうえで新たな条項に修正し、それをチェックしてから署名捺印するわけですから、契約の現場で簡単に済ませるわけにいかないのです。
また、重要事項説明書も、契約書の写しと同時に事前に入手しておきます。
これも取引主任者の簡単な説明だけで納得してしまうのは危険。
自分の目と足で問題が ないかを再確認しなければなりません。
さらに中古マンションを買うときには、新築当時の契約書や重要事項説明書(ただし、相手のプライバシーの問題があるので価格・資金内訳は消したもの)のコピーをもらうのがベター。
その当時、近隣住民と購入者(売り主)が取り決めた約束事などがあれば、これを買い主が引き継ぐことになり、その内容が記載されているからです。
これらの細かい事柄は、新しい重要事項説明書に盛り込まれていないことがほとんどで、仲介業者もこうした事柄を掌握してお客様に伝えるなどということまではしてくれません。
新築マンションを購入すると、入居の前に必ず不具合の検査をします。
この検査は慎重に念入りに行ないましょう。
さまざまな職人が出入りして、ときには突貰工事で作るのですから、キズ、剥がれ、汚れ、取り付け不良、ゆがみがたくさんあっても不思議ではありません。
など、不具合これらの不具合は、入居後に気づいても、最初からあったのか引っ越しのときに付けたのか区別がつかなくなってしまいます。
「確かに最初からあったキズだ」と主張しても水掛け論になりがちで、仮にゼネコンが補修を約束してくれても対応が遅くなるなど、不愉快な思いをすることになります。
簡単にササッと見ておしまいにする人がいますが、それではいけません。
半日から一日がかりで検査するようにします。
とくに1階の住戸を買ったときは、上階の工事のための材料置場に使っていることがあるので、入念にチェックすることが大事です。
なお、中古マンションは前章で述べたように″現状有姿売買〟が原則なので、暇庇(隠れていて見ただけではわからない欠陥)を別にすれば、チェックで見過ごした欠点はそのまま自分の責任になってしまいます。
引き渡し期日が迫った段階で、もう一度確認することをお勧めします。
買換えのときは「売りを優先」と考えている人が多く、これは、万一手持ち物件が売れないとき、先に買ってしまうとローン支払いが二重になるからというのが理由です。
確かに原則はこの通りです。
が、今はさまざまな販売方法が普及していて、「好条件の〝つなぎ融資〟を用意」「業者が売り物件を引き取る」などといった選択肢があり、必ずしも売り優先だけがベストの選択ではありません。
それだけに売り買いを依頼する先が重要で、信頼性の高さと、そこが持っているシステム(どこまで面倒をみてくれるか)が成否のカギを握っていると言えます。
そのマンションを分譲するデベロッパー、または販売提携会社に売り買いの両方を依頼するのが最も効率的な方法です。
むろん企業の信頼性を確認するのが前提ですが。
双方の連絡が取りやすく手続きがスムーズに進むのが利点で、その企業は売り買いを引き受けた以上、買ってもらうために最大のパワーを注いで売却に努力するので〝売り〟が順調に進むという利点もあります。
また、売り物件に値引き交渉が入ったときに、デベロッパーがその一部を負担してくれるなど、有利な売却が実現するケースもあります。
中中古マンションへの買換えは、売主のローンの残債処理などがからむため、手続きが新築より厄介です。
できれば購入希望の中古マンションと同じ業者を介して買換えるのがよいでしょう。
売却物件に値引き交渉が入ったときに仲介手数料の一部を回してくれる(まけてくれる)こともあります。
なお、新築マンションを購入する場合、デベロッパー系や販売提携会社系の中古仲介部門は安心度は高くても力が弱いことがあるので、地元業者などにも「一般媒介」で仲介を依頼しておくほうが良いでしょう。
依頼した業者に「自社が引き取る」などのシステムがあっても、その買取り価格は相場よりも若干低くなるので、一応市場に流通させておくほうが有利になります。
このときの業者選びのポイントは、まめにチラシが入る業者、査定価格の根拠やそのマンションまたは近隣マンションの取り引き事例、広告宣伝を含めた販売手法をキチンと説明できる営業マンがいるということになります。
仲介は、企業の信頼性も大事ですが、結局は営業マンの力量で決まると言って過言ではありません。
説明するまでもなく停止条件はデベロッパーにとって不利ですから、その売却物件がよほど売りやすい物件でない限り嫌います。
実際問題として、本書を読んでいない人の多くは停止条件そのものを知らないので、デベロッパーに「停止条件を付ける」よう要求するお客様は今のところそんなにいません。
しかし、これを読んでしまったあなたは必ず要求するようにしましょう。
しかし、「停止条件は付けられません」と最初に断るデベロッパーもあります。
では、どうするかです。
最初は黙っていましょう。
登録のときもほうっておいて、抽選に当たって契約するときに、「停止条件を付けてほしい」と要請します。
これはお互いの契約の問題ですから、信義にもとるということはありません。
買換える側としては、停止条件がなければキツい返済を余儀なくされるわけで、最低の要求なのです。
売る側としても買換えを承知で売ろうとしているのですから、これを承知せざるを得ません。
これから新しいお客を見つけるのがいいか、譲歩するのがいいか結局停止条件を付けるはずです。
天秤にかけて、手持ち物件を売却するときには、仲介業者と媒介契約を結びます。
これには「一般媒介契約(明示型、非明示型)」「専任媒介契約」「尊属専任媒介契約」の三つの種類があります。
それぞれの違いを簡単に説明すると、売却を依頼する人は、物件の売買の仲介や代理を、その業者以外にも重ねて依頼できる。
また、自ら発見した相手と契約することもできる。
重ねて依頼する業者を明らかにする場合(明示型)と、明らかにしない場合(非明示型)がある。
(専任媒介契約)売却を依頼する人は、物件の売買の伸介や代理を、その業者以外に重ねて依頼することができない。
ただし、自ら発見した相手と契約することができる。
業者はその物件を建設大臣の指定する流通機構に七日以内に登録し、二週間に一回以上状況を報告する。
(専属専任媒介契約)売却を依頼する人は、物件の売買の伸介や代理を、その業者以外に重ねて依頼することができない。
また、自ら発見した相手と契約することもできない。
業者はその物件を建設大臣の指定する流通機構に三日以内に登録し、一週間に一回以上状況を報告する。
と、このようになっています。
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